资本市场科

城市更新:城市发展新里程 资产管理新风口

时间:2018-05-18 来源: 浏览次数: 文字大小:

 

一座城市不可避免地会出现老化或因外界变化而引起的不适应性,局部或整体、有步骤地改造和更新旧城的物质环境就成为必然。“城市更新”是对建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动。可以说,城市更新是对于城市功能的重新定位,也是城市动能的重新发现。在城市规模有限的背景下,大城市已从增量时代进入存量时代,这也意味着,城市更新将成为城市发展的新增长点。

城市更新的背后,是经济体的更新、产业的更新、区域结构的更新、人群组成的更新和个体生活更新。目前我国的城市更新,在存量时代来临的当下,已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新,发展到城市有机更新的新阶段。

在北京、上海等一线城市,资产是非常宝贵的。尤其是在目前疏解城市压力的环境下,没有新增用地,没有新增的建筑,住宅不会有了,商办物业也不会有了。那城市更新更什么呢?谁手里有粮食,谁手里有东西,才能够做得出花样。

回顾2017年上海诸多城市更新案例,不难发现,升级改造后的项目业态大多以“商业综合体”、“创意园区“、”新零售购物中心”为主。“城市更新”不仅是旧建筑旧设备的翻新、城市建设的技术手段、房地产开发导向的经济行为,更是综合了人文、法律政策、产业经济、社会学等各个领域的综合性活动,具有深刻的社会和人文内涵。

市场需要源源不断的创新因素

目前,我们能看到的景象是,电商冲击下,传统商业百货的“关门倒闭潮”愈演愈烈。以零售为主的1.0MALL已经让消费者失去了兴趣,商业综合体想要绝地致胜,已不能只是一个单纯的购物场所。而传统的商业物业持有者如何让租金上涨,资产实现增值而非贬值,已成为整个行业面临的“棘手问题”。不少上海90年代建设的中小型商场纷纷做出“更新”举动,淮海中路太平洋百货及中环广场正在全面升级、南京东路第一八佰伴启动不停业改造。更多的开发商及投资者都意识到产业与经济、文化与精神、技术与知识、财富与权力等等复杂的社会因素是“城市更新”之下的深层结构,市场影响力需要靠源源不断的创新元素得以持续。真正成功的“城市更新”是留得住人、经得起回望、感受得到创意、富有生机与活力。成功的更新是一种示范,外界和市场看到了成果,才知道原来城市更新可以做成这样。

那么不同用地性质、不同区位的项目其独特的产业定位又该如何去构建?有一点可以明确的是 “没有产业,城市更新就是光投入、没产出。”关键的是,要能挖掘市场的痛点并找到一条与项目自身客观因素最“适配”的产业发展之路。另外,“城市更新”必须满足年轻一代办公与生活需求,面向未来填充“内容”。随着90后逐渐跃身成为消费市场的主力军,他们所喜爱的追求自我个性的购物理念,决定了他们首先关注的是商品的品质,而不是性价比,因此现代商业综合体更应该是社交娱乐中心、IP线下聚集地、体验式消费中心及潮流科技集中地。我们已经迈入商业3.0时代,“优化用户体验”已成为推动互联网发展的核心,“让商场成为生活场”已成为越来越多目前新兴商业综合体所遵循的理念。商业地产更需要的是平衡术:当体验式业态吸引更多客流的时候,才能带动餐饮、零售等高频消费。当商业空间不纯粹是吃个饭、购个物、逛个街,而更多的是作为社交需求与情感载体的时候,我们正式迎来了“体验式商业”时代。

与资产管理息息相关

无论是那种形式的更新,更新的都与资产管理息息相关,因为资产管理一个从重新设计优化和再定位开始到资产的重新投入市场并实现资产增值和投资回报最大化的全生命周期的过程。简而言之,资产管理在城市更新进程中的每一项工作都是围绕着资产优化和升值。

城市更新项目需要社会投资机构,比如基金的参与,便于加大杠杆,用金融手段拉动更有利于发挥价值。我们赞成以资产管理的观念进行城市更新。

资产管理可以渗透至改造项目的所有环节中,包括初期的物业资产市场再定位、规划设计、再定位、维护翻新、品牌推广、改造中的项目运作直至项目落成。比如,在改造前,资产管理的任务是详细的可行性研究,包括资产评估、改造计划、资本支出预算的制定(即总体成本测算)、预算的合理控制、未来目标租户和租金之市场定位、租金的优化和物业管理费用的最大化合理提升、筛选承包商和分包商等,在整个改造阶段中,项目管理和品质管控,到最终的竣工验收直到重新投入市场。

在项目运营阶段,资产管理的职责则主要是制定和实施战略性的招商计划、营销策略和目标用户的甄选和引进、保证商业地产的租金价格维持在合理水平并制定有效的营销策略及租户挽留计划以避免资产长期空置,与此同时,监督和实施最好的物业硬件维护、管理和服务。从根本上讲,资产管理在此阶段是帮助将资产价值稳定在一个较高水平,从而保证资产的未来投资价值和投资回报的最大化。

在退出阶段,资产管理则是将根据项目具体情况制定量身定制的退出计划,亦或对项目进行资产证券化或者房地产信托等来实现房地产短期的融资价值,以帮助改造更新的项目实现净收益的最大化。